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Se ha aprobado el Proyecto de Ley de Crédito inmobiliario por el consejo de ministros, una norma que pasará ahora al congreso para iniciar su tramitación parlamentaria. Esta ley persigue ofrecer una mayor transparencia a los consumidores al aportar un marco jurídico claro para las entidades bancarias y trasponer la directiva comunicativa reguladora. Esta ley afectará sobre todo a aquellas personas que contraten una hipoteca a partir de la entrada en vigor de la misma, pero solo afectará parcialmente a aquellas anteriores a la ley, dado a su carácter retroactivo en un ámbito muy de moda, como es el de las hipotecas a tipo fijo.
Hablando de los cambios más importantes, destacaremos los que se derivan de la transposición de la normativa europea y de los que el gobierno añadió.
Medidas desde Europa
1. Se limitan las comisiones por cancelación anticipada. Anteriormente, la cancelación parcial o total de las hipotecas variables y fijas tenían un costo desde el 0,5% al 0,25% y desde el 4% al 3% respectivamente. A partir de la aprobación de la ley de crédito inmobiliario, la cancelación no tendrá comisión. Esta medida solo se aplica a las nuevas hipotecas a partir de la entrada en vigor de la normativa.
2. Las ventas vinculadas se prohíben. La necesidad de adquisición de contratación de cualquier producto vinculado a la hipoteca queda prohibida. Lo que si podrán ofrecer las entidades bancarias será una mejora de las condiciones del préstamo, a cambio de la contratación de otros productos, como son los seguros de vida y hogar.
Al consumidor se le deberán de presentar obligatoriamente el conjunto de ofertas alternativas en diferentes presupuestos, especificando aquellas con los productos asociados y aquellas sin ellos. El objetivo final es conseguir esa transparencia de la que hablamos anteriormente.
3. Facilitación de conversión de hipotecas en divisas extranjeras a hipotecas en euros. Se posibilita al deudor el hecho de cambiar la divisa con la que tiene la hipoteca a la que habitualmente perciba la mayoría de sus ingresos.
4. Eliminación de incentivos de los bancos por la captación de hipotecas. Estos incentivos han sido catalogados como los responsables de la adquisición de hipotecas de escasa calidad y con niveles de riesgo crediticio excesivamente elevados. Según de Guindos, “debe primar la calidad, y no la cantidad, de las hipotecas que se conceden”
5. Cambio del régimen jurídico de los intermediarios financieros. Todos aquellos intermediarios financieros que actúen en más de una comunidad autónoma quedarán bajo supervisión del Banco de España. En el resto de casos su responsable será el organismo competente de cada región.
Medidas del Gobierno añadidas
Visita a la notaría previa firma del contrato. Las futuras hipotecas serán revisadas por un notario para ver si se ajusta a la legalidad, para que se detecte cualquier clausula abusivas u opacas. Dicha visita es totalmente gratuita y se realizará siete meses antes de la firma.
Se limita los intereses por demora. No pudiendo superar el 9%.
Otras medidas relevantes que afectarán a los contratos de préstamo hipotecario son:
- La facilitación de conversión de hipotecas variables a fijas
- Creación de un modelo tipo de hipoteca
- Limitación de la cláusula de vencimiento anticipado
- Creación de una lista negra de cláusulas abusivas
En conclusión, actualmente es poco probable que los titulares de hipotecas a tipo variable cambien a las de tipo fijo, dado que los intereses que están pagando son muy reducidos, gracias a la caída del Euribor en terreno negativo. Además, se favorece la novación o subrogación del préstamo hipotecario, mediante la fijación de una comisión con un límite máximo del:
– 0,25% del capital pendiente de amortizar o reembolsado anticipadamente, si sucede en los tres primeros años de la vigencia del contrato
– 0% si el reembolso tiene lugar con posterioridad
Los gastos de notaría y registro quedan reducidos en un 90%
La duración del contrato se dividirá en dos partes y a cada una se le aplicará un umbral distinto. En la primera mitad de vida del contrato hipotecario, la entidad bancaria tendrá derecho a aplicar la clausula solo si el impago excede el 2% del capital concedido, o siempre y cuando no supere 9 mensualidades; mientras que en la segunda mitad el importe mínimo pasará al 4%, o en su defecto 12 mensualidades.
