English
Cada vez son más los propietarios que se blindan con seguros y estudios de solvencia, para prevenir que sus inquilinos concurran al impago de las mensualidades del alquiler de una vivienda.
La parte oscura del alquiler de vivienda da la cara en estos tiempos, y aunque encontrar un inquilino sea cosa fácil y sea muy jugoso ingresar una renta mensual, existen muchos impagos. Además, es muy costoso echar a un moroso en nuestro país. Esto es debido a la gran brecha entre salario y renta que ha crecido en los últimos años, haciendo que algunos inquilinos se vean forzados a dejar de pagar el alquiler.
Tres quintos de los desahucios de 2017 fueron a causa de esto, casi un 5% más que el año anterior. Los propietarios que presentan algún tipo de demanda para recuperar su vivienda son conscientes de que lo tienen difícil, así lo indica el tiempo de demora que es de 347 días de media, desde que el arrendado deja de pagar, según Sergio Lusilla, socio director de Pluslegal Abogados. Sevilla es la capital que más se tarda en recuperar una vivienda frente a Álava.
El procedimiento ordinario de recuperación de una vivienda queda muy lejos de lo que prometió el gobierno en 2013, con la Ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado inmobiliario del Alquiler. Aunque es cierto que antiguamente los tiempos eran el doble, pudiéndose llevar desde dos a tres años para recuperar una vivienda. El problema también reside en que los propietarios pese a poder denunciar desde el primer mes de impago, tardan unos 120 días de media, siendo mayor el tiempo en los casos con renta más baja.
Nadie puede estar a salvo de que su inquilino no pague. Sin embargo, los servicios para prevenirlo cada año ganan más peso, pese a que la prima de la póliza haya crecido un 13,4% frente a 2016. También cabe destacar que este crecimiento también se debe al numero de servicios y coberturas que ofrecen estas aseguradoras:
- Adelanto de las rentas para que un propietario cobre de la aseguradora cada mes sin esperar a sentencia o desahucio
- Reducción de las carencias
- Coberturas de hasta 18 meses por impago
- Actos vandálicos y destrozos
Los seguros de impago han desbancado a los avales y depósitos adicionales. Según la OESA, “Para pedir un aval bancario, el inquilino debe pignorar 6 o 12 meses de alquiler en el banco y la mayoría no tienen esas cantidades o las necesitan para adecuar la vivienda. Con el seguro de impago solo tienen que entregar un mes de fianza”. Eso sí, se advierte que la comercialización de seguros de impago no regulados de alquiler en España ha crecido un 30% en 2017. Los seguros se han de adquirir solamente con compañías aseguradoras o con corredurías autorizadas por la Dirección General de Seguros.
Aunque el seguro tranquilice al propietario, no previene que el arrendado caiga en la morosidad. Son las empresas las que se dedican a analizar la situación de solvencia y fiabilidad de un potencial inquilino, descartando en el acto a quienes no pueden pagar o quienes no quieren pagar. Pero lo único que verdaderamente evidencia este análisis en el crecimiento desmedido de los alquileres, “subiendo el riesgo de impago” indica Sergio Cardona, director de estudios y calidad del Fichero de Inquilinos Morosos (FIM). Dícese que, si la ratio de endeudamiento del inquilino supera el 30% de sus ingresos, aumenta el riesgo significamente y cuando se sitúa entre el 40% y el 50% la posibilidad se dispara. El FIM cuenta con un registro de morosos que consultan los agentes inmobiliarios y permiten a los propietarios consultar por ocho euros si un inquilino ha cometido impagos en otro alquiler.
Algunos startups se están empezando a centrar en prevenir la morosidad. Como Garantify, una entidad que emite un certificado de solvencia del futuro inquilino antes de la firma del contrato. «Actualmente la capacidad de pago de un futuro inquilino es una de las últimas etapas en el proceso, de forma que mucho trabajo se desperdicia mostrando pisos que luego no se pueden pagar. Para nosotros esta cronología está equivocada y por ello realizamos un análisis económico-financiero y certificamos la cantidad mensual que puede pagar antes de que se inicie la búsqueda», argumenta Javier Ezquerro, director de desarrollo de la firma. El inquilino siempre evita aportar documentación sensible a esas agencias o propietarios con lo que es posible que no se inicie ninguna relación contractual.
